文│松果財經(jīng)

(資料圖片僅供參考)

作者丨Manjusaka

成立三十載，龍湖集團一直是房地產(chǎn)行業(yè)“特立獨行”的存在。

一方面，龍湖在對外戰(zhàn)略方面長期量入為出，從不背上過重的“包袱”。

不久前，一則消息引發(fā)市場關(guān)注：龍湖集團提前償還17億元債務(wù)，已基本全部還清年內(nèi)境內(nèi)到期公司債。不僅如此，龍湖還宣布計劃年內(nèi)還清2024年初到期的銀團貸款。

另一方面，在財務(wù)盤面穩(wěn)健，有投資擴表能力的情況下，龍湖卻把發(fā)展的重點轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率、接管的效率以及內(nèi)生毛利率的提升。

在“一個龍湖”生態(tài)體系下，龍湖集團構(gòu)建了開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，“1+2+2”五大航道：一個開發(fā)航道：地產(chǎn)開發(fā)；兩個運營航道：商業(yè)投資、長租公寓；兩個服務(wù)航道：物業(yè)管理、智慧營造。

針對各航道發(fā)展規(guī)劃，龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾表示：“今年開始，我們將圍繞全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為正這個目標前進，未來不依靠融資負債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。”

這一背景下，以服務(wù)為核心輕資產(chǎn)運營的物業(yè)管理（龍湖智創(chuàng)生活）、智慧營造（龍湖龍智造）兩大航道受到市場關(guān)注。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，這兩個具備高品質(zhì)、數(shù)字化、強運營等特點的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，均成為房企未來發(fā)力的“戰(zhàn)略支點”。

8月18日，龍湖集團公布了2023年中期業(yè)績。其中，2023上半年，龍湖智創(chuàng)生活收入66.7億元，利潤同比增長39%；龍湖龍智造累計獲取建管項目超50個，總建筑面積超900萬方。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當下，房企面臨多重挑戰(zhàn)，龍湖的穩(wěn)健發(fā)展，也許能給行業(yè)帶來更多啟示。

道路選擇：

穩(wěn)中求進，錨定新航道

在曾經(jīng)講求規(guī)模為王、追求打造形象和故事、熱衷于激進發(fā)展的地產(chǎn)界，龍湖集團似乎始終都保持著余量思維和戰(zhàn)略主動權(quán)。

余量思維方面，作為一家多次提前還債的房企，龍湖的財務(wù)盤面相當穩(wěn)健。截至報告期末，龍湖集團在手現(xiàn)金為724.3億元；三道紅線指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；平均賬期進一步拉長至7.19年。

戰(zhàn)略主動權(quán)方面，龍湖集團實現(xiàn)了自己的目標：“靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長?！?023年上半年，剔除公平值變動等影響后，龍湖集團股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

值得一提的是，龍湖核心凈利潤的正向增長發(fā)生在行業(yè)整體下行，約60%的上市房企預(yù)計虧損的情況下。這說明龍湖已經(jīng)初步實現(xiàn)了低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式。

過去，房企投資規(guī)模大、高度依賴外部融資且模式單一，“高杠桿”的特征蘊含著巨大的金融風險。

隨著中國經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型升級中持續(xù)復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)市場迎來供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，行業(yè)進入穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

內(nèi)生增長潛力和發(fā)展韌性，是未來評價一家房企的核心指標。因此，能夠創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，對于房企價值越來越凸顯。

龍湖顯然更早地意識到了這一點，開始對自身的業(yè)務(wù)進行梳理和重構(gòu)，形成了三大業(yè)務(wù)板塊“1+2+2”五大航道的新格局，追求經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的內(nèi)生式增長，以此為自身經(jīng)營的穩(wěn)定性和成長性帶來更多保障。

隨著龍湖集團在物業(yè)管理、智慧營造兩大賽道精耕細作，沉淀行業(yè)know-how，其增長引擎正式換軌。2023年上半年，龍湖集團以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他，不含稅收入為人民幣58.4億元，同比增長13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。

錨定新航道，龍湖集團走出了心之所向的全新增長道路。那么，在物業(yè)賽道上，龍湖智創(chuàng)生活是如何實現(xiàn)持續(xù)增長的？在代建江湖里，龍湖龍智造又何以加速開拓新藍海？

戰(zhàn)略支點：

圍繞科技底座

發(fā)揮“一個龍湖”生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢

發(fā)力物業(yè)管理、智慧營造兩大輕資產(chǎn)、高潛力航道，龍湖打造了一個以“數(shù)字科技”為底座的“戰(zhàn)略支點”。

基于這個戰(zhàn)略支點，龍湖圍繞城市深耕，發(fā)揮航道協(xié)同效益。這個過程就像推倒多米諾骨牌一樣，由“一個龍湖”生態(tài)中多個優(yōu)勢推動，產(chǎn)生一系列遞增性的連鎖反應(yīng)。

具體來看，轉(zhuǎn)化龍湖集團品牌聲譽、科技實力以及業(yè)務(wù)沉淀三大優(yōu)勢，龍湖智創(chuàng)生活打造出未來“人居”的新樣本，實現(xiàn)品牌升格占位。

品牌聲譽方面，“業(yè)主滿意度連續(xù)14年超過90%”道出了龍湖智創(chuàng)生活承自龍湖集團的良好口碑。

過去十一年，龍湖每年都如期啟動“善居計劃”，累計投入已達數(shù)億元。物業(yè)服務(wù)是維系“一個龍湖”生態(tài)體系與客戶群間聯(lián)系的關(guān)鍵觸點，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、運營形成的良好口碑，將持續(xù)反哺龍湖智創(chuàng)生活的發(fā)展。

科技實力方面，受益于龍湖集團包括產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等底層技術(shù)和中臺共享服務(wù)功能模塊的支持，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)數(shù)智化重構(gòu)物管、商管業(yè)態(tài)。

業(yè)務(wù)積累方面，“一個龍湖”生態(tài)體系下，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理和商業(yè)運營的服務(wù)半徑不斷延伸。據(jù)公開資料顯示，截至2023年上半年，龍湖智創(chuàng)生活運營服務(wù)的購物中心達81個，商業(yè)運營在管面積762萬方。此外，龍湖智創(chuàng)生活已與141個購物中心項目訂立商業(yè)運營服務(wù)合約，意味著還有更多購物中心，將在未來的五年內(nèi)開業(yè)落地。

品牌良好口碑+智能化能力+服務(wù)半徑延伸，龍湖智創(chuàng)生活的穩(wěn)步增長可以說在意料之內(nèi)。

同理，憑借龍湖集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域的完整生態(tài)以及豐富經(jīng)驗，龍湖龍智造從誕生起就是智慧城市時代的“稀缺資源”，差異化優(yōu)勢凸顯。

基于龍湖多年整個數(shù)字化的沉淀包括建造能力的沉淀，龍湖龍智造可以為客戶提供全周期、全業(yè)態(tài)、一站式數(shù)字化服務(wù)，具體上有五個業(yè)務(wù)模塊，涵蓋從前期的研判、全過程代建、方案設(shè)計、一體化裝修施工以及數(shù)字化服務(wù)。代建行業(yè)能做到如此全能、全周期、全鏈條一站式服務(wù)的寥寥無幾。

目前，中國智慧城市建設(shè)已進入深水區(qū)，智慧城市營造是未來城市發(fā)展的趨勢。龍湖龍智造深耕高能級城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型，超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市，商業(yè)價值持續(xù)擴大。

同為“一個龍湖”生態(tài)體系下的協(xié)同型服務(wù)模式，龍湖智創(chuàng)生活與龍湖龍智造都基于城市深耕實現(xiàn)了航道協(xié)同效益。而隨著這兩大業(yè)務(wù)的成長，“數(shù)字科技”勾勒出龍湖集團更多增長曲線的向上軌跡。

全新航向：

以數(shù)智科技為帆乘風破浪

“一個龍湖”是房企生態(tài)協(xié)同的典型。其中，物業(yè)管理與智慧營造被一起歸為服務(wù)航道，說明它們的潛在聯(lián)系：

通過“服務(wù)”這條主線，龍湖集團串聯(lián)起了終端用戶和生態(tài)合作伙伴。而在這個生態(tài)體系中，智慧化的物業(yè)與智慧營造共同構(gòu)成了加速城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的“兩翼”。

由此，我們也可以看出，龍湖集團兩大服務(wù)航道具備較好的成長潛力。

一方面，以“數(shù)字科技”賦能服務(wù)，順應(yīng)了時代趨勢。在《國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中，“數(shù)字化”“智能建造”被提到全新的高度，作為推進新型城市建設(shè)、全面提升城市品質(zhì)的重要內(nèi)容。

另一方面，龍湖智創(chuàng)生活與龍智造是龍湖集團創(chuàng)新精神的匯聚點——二者都沒有選擇做傳統(tǒng)領(lǐng)域跟隨者，而是堅持以數(shù)智科技引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新。

一來，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)深耕數(shù)智科技拓寬自身服務(wù)邊界。

物業(yè)科技化賦能物企服務(wù)邊界擴張是大勢所趨。近年來隨著頭部物企科技化的投入建設(shè)逐漸提速，目前頭部物企已基本完成數(shù)字化基礎(chǔ)建設(shè)。

數(shù)字化技術(shù)的創(chuàng)新，推動了物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)的智能化、平臺化、數(shù)據(jù)化、生態(tài)化轉(zhuǎn)型，為物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)提高了效率和品質(zhì)，增加了競爭力和附加值。

在科技投入與建設(shè)方面，龍湖智創(chuàng)生活一直是領(lǐng)跑者，其對智慧引擎的探索正展現(xiàn)出直觀的積極影響。

2023年上半年，龍湖智創(chuàng)生活運用數(shù)字化新技術(shù)，打造了智慧空間整體解決方案。通過自研的智慧科技平臺，龍湖智創(chuàng)生活將人工智能、AIoT及智能應(yīng)用等科技手段，滲透在各種應(yīng)用場景。

具體來看，龍湖智創(chuàng)生活衍生出蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)、明鳥智慧能源管理系統(tǒng)、燭龍智慧安品管理系統(tǒng)、天馬智慧通行管理系統(tǒng)等數(shù)字化產(chǎn)品。

以蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)為例，根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的運營數(shù)據(jù)顯示，蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)可以有效提升一線物業(yè)工作人員的效率，通過項目對比，減少76.1%的巡檢時間，提升62.5%工單處理速度。這證明數(shù)字化、智慧化成果應(yīng)用正在為龍湖智創(chuàng)生活帶來服務(wù)能力的累增。

二來，龍湖龍智造以“智慧營造”為切入點，引導(dǎo)代建行業(yè)轉(zhuǎn)向一個新的角度。

作為剛剛“年滿一歲”的后起之秀，龍湖龍智造沒有沿著傳統(tǒng)道路前進，而是響應(yīng)提升城市智慧化水平的政策，有機融合“數(shù)字化”、“智能建造”等全新概念，走出了一條名為“智慧營造”的新航向。

展望未來，城市發(fā)展由外延擴張走向品質(zhì)提升，智慧城市轉(zhuǎn)型加速，會帶來更多的城市建設(shè)和更新需求，以及更高的城市管理和服務(wù)水平的要求，為物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)提供了全新的增長軌道。

而龍湖集團的創(chuàng)新精神與品牌力、開發(fā)能力、運營能力以及健康財務(wù)結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢相結(jié)合，有望形成“溢出效應(yīng)”，加速其業(yè)務(wù)規(guī)?；鲩L，從而收獲更多行業(yè)發(fā)展的紅利。

本文來源：松果財經(jīng)（公眾號：songguocaijing1）—— 解讀財經(jīng)熱點事件，以獨特視角帶你挖掘新經(jīng)濟時代的商業(yè)機會。

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