比銷售更重要的是利潤，比利潤更重要的是現(xiàn)金流。從新城控股近期發(fā)布的2022年度業(yè)績來看，無論是利潤還是現(xiàn)金流，都保住了。

2022年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)凈利潤13.94億元，公司通過關(guān)鍵節(jié)點沖刺等方式，實現(xiàn)1329億元的全口徑資金回籠。在A股超半數(shù)上市房企盈利虧損的情況下，新城控股這份成績單在民營房企乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)都可圈可點。

(資料圖片)

這些成績的取得并非偶然，作為房地產(chǎn)行業(yè)示范民營房企，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，在償債方面堅持底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。

2022年，新城控股的“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略也經(jīng)受住了考驗，成為公司抵御行業(yè)下行、助力穿越周期的利器。

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助力經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定

提及新城控股，總繞不開“雙輪驅(qū)動”四個字。過去，不少人對這種模式還有一絲疑惑和茫然，但經(jīng)歷了2022年，“雙輪驅(qū)動”的優(yōu)勢已經(jīng)顯而易見。

2022年，新城控股旗下商業(yè)品牌吾悅廣場數(shù)量持續(xù)增加，年內(nèi)完成15座吾悅廣場開業(yè)，保持了較快的發(fā)展勢頭。截至報告期末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，開業(yè)面積約1319.74萬平方米，出租率高達95.13%。

由于吾悅廣場規(guī)模持續(xù)擴大，報告期內(nèi)，新城控股的商業(yè)運營總收入首次破百億元，達到100.06億元，同比增長15.82%。同時，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

商業(yè)運營為新城控股帶來持續(xù)現(xiàn)金流的同時，還拉高了公司的整體毛利率。最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)“增收不增利”的情況普遍存在，究其原因，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率逐年下降，不少業(yè)內(nèi)人士均認為，未來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將基本保持在15%左右。對比之下，商業(yè)運營的利潤表現(xiàn)則更為可觀。

以新城控股為例，2022年，其出租管理業(yè)務(wù)的毛利率高達72.6%，商管業(yè)務(wù)對集團整體毛利的貢獻比例從2021年的16.83%進一步提升到了28.95%。這也是過去一年新城控股在行業(yè)發(fā)展舉步維艱的情況下保持盈利為正的重要原因。

2023年，新城控股管理層也給商業(yè)板塊制定了新的目標(biāo)，即計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

此外，3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。值得關(guān)注的是，這是首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士分析認為，該政策對于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大，作為雙輪驅(qū)動代表性公司，如果上述政策落地，新城控股有望從中受益。

業(yè)績會上，新城控股管理層也對此表示，國家發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

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助力融資性現(xiàn)金流提升

商業(yè)運營除了本身能夠為公司貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)毫無疑問是新城控股抵御“寒冬”的利器。

目前，在新城控股布局的近200座吾悅廣場中，有65%位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市，如王曉松所言，這些商場一方面每年能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，另一方面可以為公司融資性現(xiàn)金流帶來幫助。

2022年，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸持續(xù)落地，據(jù)管理層介紹，2022年新城控股通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補充。

此外，作為去年首批優(yōu)質(zhì)民營房企，新城控股優(yōu)先獲得監(jiān)管支持進行發(fā)債融資，先后發(fā)行10億元2022年度第一期中期票據(jù)、10億元2022年度第二期中期票據(jù)及20億元2022年度第三期中期票據(jù)。同時，在多數(shù)房企美元債停發(fā)的大背景下，新城控股完成境外優(yōu)先綠色美元票據(jù)發(fā)行，募集資金1億美元。

得益于多元融資渠道的暢通，截至2022年末，新城控股整體平均融資成本進一步下降至6.52%。

在融資資源方面，新城控股還有底牌未出。按照管理層的說法，吾悅廣場融資余額約為260億元，但整個吾悅廣場資產(chǎn)接近1200億元，因此吾悅廣場從三個方面可以進一步提升融資資源：首先，部分資產(chǎn)可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業(yè)但是已經(jīng)投入了大部分成本投入，隨著開業(yè)增加也會有所新增。

此外，今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。對于此次定增，管理層在業(yè)績會上也做出回應(yīng)稱，定增計劃已經(jīng)在3月13日通過董事會審議，3月29日通過股東大會審議，會以最快的速度上報到交易所，申請注冊。

在董事長王曉松看來，未來，公司依然堅持住宅和商業(yè)兩個方向不變。在開發(fā)端，新城控股要做“手藝人”“服務(wù)者”，要有過硬的產(chǎn)品、優(yōu)秀的供應(yīng)鏈、強大的營銷能力；在商業(yè)端，要從空間運營轉(zhuǎn)變成用戶運營，將招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維。無論是開發(fā)業(yè)務(wù)還是商業(yè)業(yè)務(wù)，希望做到長期主義，不過多關(guān)注短期目標(biāo)。

在業(yè)內(nèi)，新城控股一直奉行“駱駝精神”，在此次業(yè)績交流會上，新城控股董事長王曉松也表示：“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。在經(jīng)歷了充滿挑戰(zhàn)的2022年后，相信新城控股已輕裝上陣。

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