更多樓市信息，請(qǐng)關(guān)注微信公眾號(hào)“克而瑞蘇北”

導(dǎo)語(yǔ)： 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上各類項(xiàng)目宣傳推文，多以軟性商務(wù)宣傳稿件為主，內(nèi)容大同小異，致使購(gòu)房者霧里看花，無(wú)法真切了解到項(xiàng)目的實(shí)際情況?？硕鹛K北機(jī)構(gòu)針對(duì)這一現(xiàn)象，依托自身第三方咨詢機(jī)構(gòu)背景以及全國(guó)性大數(shù)據(jù)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，從專業(yè)視角出發(fā)，結(jié)合行業(yè)近二十年的經(jīng)驗(yàn)，以及實(shí)地探訪評(píng)測(cè)，以期為市場(chǎng)帶來(lái)深度且客觀的實(shí)測(cè)探盤(pán)內(nèi)容。

(資料圖)

作為克而瑞蘇北區(qū)域的一檔看房類實(shí)測(cè)欄目，本期選擇的項(xiàng)目為港利上城國(guó)際，本文將以第三方視角為大家深度解析項(xiàng)目的綜合素質(zhì)。

NO.1

首期房源交付超4年

新房銷量年榜前五

港利投資于2013年11月20日底價(jià)摘得港利上城國(guó)際項(xiàng)目所屬地塊，2017年5月1日項(xiàng)目首開(kāi)，2019年4月項(xiàng)目首期房源上房。雖然首期房源交付至今已近四年半的時(shí)間，但因項(xiàng)目體量大且房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏慢，項(xiàng)目當(dāng)前仍有新房在售且新房成交表現(xiàn)較好，在23年累計(jì)銷售套數(shù)榜中排名第五。

港利上城國(guó)際定位北區(qū)剛需盤(pán)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)，但項(xiàng)目首期房源已交付多年，新房銷量仍能名列前茅，可見(jiàn)項(xiàng)目除價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，或還存在其它亮點(diǎn)，今天經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪來(lái)一探究竟。

圖源：CRIC

NO.2

“公園里的住宅”硬件尚可

物業(yè)管理仍需加強(qiáng)

1 ?

實(shí)探之大門(mén)實(shí)景

港利上城國(guó)際位于北三環(huán)快速路以北，共分為南北兩個(gè)區(qū)，本次筆者實(shí)探的是項(xiàng)目南區(qū)。根據(jù)實(shí)探來(lái)看，預(yù)測(cè)南區(qū)目前整體入住率大概在40%左右。

目前南區(qū)共有兩個(gè)主入口，南北分布，南向大門(mén)為主大門(mén)，面向北三環(huán)快速路，各大門(mén)均非人車(chē)分流，安全性較低。小區(qū)大門(mén)設(shè)計(jì)相對(duì)常規(guī)，因建筑時(shí)間早，設(shè)計(jì)風(fēng)格略顯老舊。北向大門(mén)僅單車(chē)位通道且當(dāng)前暫未啟用。

當(dāng)前進(jìn)入小區(qū)需刷臉，車(chē)輛需登記后才能進(jìn)入；保安多為中年男性，24小時(shí)站崗，園區(qū)內(nèi)不定時(shí)巡邏。門(mén)禁雖看似嚴(yán)格但實(shí)際管理松懈，外賣(mài)快遞等車(chē)輛可直接進(jìn)入，訪客及陌生車(chē)輛進(jìn)入無(wú)需身份核驗(yàn)，僅需簡(jiǎn)單登記即可。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目大門(mén)實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門(mén)前為一條雙車(chē)道內(nèi)部道路，與北三環(huán)輔路有綠化帶隔斷，安全性較好。在大門(mén)的兩側(cè)均為小區(qū)底商，基本已全部出租營(yíng)業(yè)，路旁有車(chē)輛停放，上下班高峰期或會(huì)稍有堵塞。

因南區(qū)主大門(mén)離北三環(huán)快速路較近，噪音影響較大，特進(jìn)行噪音測(cè)試，測(cè)試時(shí)間上午10點(diǎn)左右，常規(guī)車(chē)流時(shí)實(shí)測(cè)分貝為54.1dBA，當(dāng)有密集大車(chē)通過(guò)時(shí)分貝達(dá)61.8 dBA（國(guó)家住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)55dBA以內(nèi)）。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目底商實(shí)景圖 圖源：CRIC

港利上城國(guó)際項(xiàng)目南區(qū)南大門(mén)噪音實(shí)測(cè)圖 圖源：CRIC

2 ?

實(shí)探之社區(qū)實(shí)景

港利上城國(guó)際項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 圖源：CRIC

小區(qū)非人車(chē)分流，車(chē)輛不能直接進(jìn)入地下。小區(qū)東西北三側(cè)均有地面停車(chē)位，車(chē)輛與行人動(dòng)線交叉，內(nèi)部安全性較欠缺。因小區(qū)地面車(chē)位免費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)地上停車(chē)位基本已經(jīng)停滿且部分車(chē)輛停在非停車(chē)位處，車(chē)輛管理較混亂。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目地上車(chē)位實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)主大門(mén)正對(duì)的是主景觀軸，灌木喬木錯(cuò)落分布并配以應(yīng)季花草，因以灌木居多，觀感上綠植密集度較高。

在主景觀軸的中心位置，有小型噴泉、池塘以及涼亭等水景，但涼亭中未配置桌椅；池塘及噴泉無(wú)明顯異味或垃圾，但部分池塘干涸，看來(lái)雖有定期打掃但未持續(xù)換水。

除主景觀軸外，樓棟間的綠化覆蓋率亦高，樓棟多被綠植環(huán)繞且樓棟間的綠植面積大。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，小區(qū)除綠化率高以外，整體綠植維護(hù)亦較好，即使在夏天，樹(shù)木花草也是郁郁蔥蔥無(wú)明顯枯樹(shù)枝葉，草坪修剪整齊且無(wú)明顯垃圾，可見(jiàn)小區(qū)前期宣傳的“公園里的住宅”也算名副其實(shí)。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目景觀實(shí)景 圖源：CRIC

在小區(qū)水景的兩側(cè)設(shè)置有室外泳池、兒童游樂(lè)園和全齡樂(lè)園，其中室外泳池并未開(kāi)放。樂(lè)園地面均為塑膠，設(shè)備有太空攀爬架、秋千、滑梯、蹺蹺板、淘氣堡、吊環(huán)、搖馬、老年健身器材等。樂(lè)園設(shè)備種類尚可，小區(qū)雖上房多年，但設(shè)備干凈且損壞度較低，一方面可能是入住率較低導(dǎo)致，另一方面物業(yè)定期維護(hù)或也較為積極。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目樂(lè)園實(shí)景 圖源：CRIC

小區(qū)內(nèi)部配備了幼兒園和會(huì)所。幼兒園在南區(qū)的西北角，會(huì)所在東南角，幼兒園和會(huì)所當(dāng)前均已使用多年。

現(xiàn)場(chǎng)在會(huì)所內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，會(huì)所雖設(shè)置了羽毛球館、籃球館、健身房等，但內(nèi)部設(shè)備缺失，無(wú)人維護(hù)，且非業(yè)主也可進(jìn)入，管理松懈，人員混亂，使用體驗(yàn)感較差。

除了小區(qū)內(nèi)的配套，南區(qū)外的東南角為小區(qū)配套的商業(yè)地塊，該地塊規(guī)劃將建成3F超市，但當(dāng)前仍為平地，具體開(kāi)發(fā)時(shí)間未知。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目自身配套實(shí)景 圖源：CRIC

在現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)內(nèi)無(wú)明顯垃圾，地面干凈，小區(qū)每棟樓前均配有垃圾桶，垃圾桶附近無(wú)異味無(wú)垃圾堆積，且其所處區(qū)域無(wú)明顯油污，可見(jiàn)物業(yè)在公區(qū)保潔這塊做得還是比較好的。

但樓棟單元外，基本都停有電動(dòng)車(chē)，地面的電動(dòng)車(chē)雨棚及充電樁僅在少數(shù)樓棟外有設(shè)置，且僅針對(duì)三輪電動(dòng)車(chē)。電動(dòng)車(chē)擺放雜亂，管理較為松懈。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目實(shí)景 圖源：CRIC

3 ?

實(shí)探之單元實(shí)景

探訪完小區(qū)整體環(huán)境，筆者帶大家聚焦樓棟內(nèi)部情況。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目樓棟外立面實(shí)景 圖源：CRIC

樓棟外立面均為真石漆，當(dāng)前無(wú)明顯脫落開(kāi)裂痕跡。單元門(mén)雖設(shè)置有門(mén)禁，但實(shí)際并未啟用，小高層單元門(mén)常開(kāi)，高層樓棟兩側(cè)可直接進(jìn)入，單元門(mén)門(mén)禁形同虛設(shè)。大堂內(nèi)墻面鋪設(shè)瓷磚，地面鋪設(shè)瓷磚或木地板，頂面為石膏板吊頂，歐式吊燈，墻地面干凈。但大廳內(nèi)擺放了部分幼兒玩具，略顯雜亂。

電梯無(wú)須刷卡，小區(qū)雖交付多年但入住率低，內(nèi)部防撞木板仍未拆除。電梯內(nèi)部無(wú)小廣告張貼，且張貼公告均為近期的，可見(jiàn)有定期處理，但電梯空間較小，實(shí)際承載力相對(duì)較低。電梯內(nèi)裝有防電動(dòng)車(chē)進(jìn)入裝置，能有效避免電動(dòng)車(chē)入戶隱患。

電梯廳墻地面均鋪設(shè)瓷磚，頂部乳膠漆，廳內(nèi)消防箱采用暗裝方式，箱體與墻面持平，既節(jié)省了空間，也保障了內(nèi)部設(shè)施的安全。但箱門(mén)為玻璃，損壞率高，消防水管裸露在外，影響了電梯廳整體的美感。因業(yè)主入戶門(mén)外空間狹小，部分樓層在電梯廳堆放了鞋柜或幼兒玩具等，電梯廳顯得雜亂無(wú)章。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目單元實(shí)景 圖源：CRIC

南區(qū)樓棟均為兩梯四戶，中間連廊連接的設(shè)計(jì)，經(jīng)筆者測(cè)量，連廊總高度為1.4米，高于臨空建筑1.1米高度的要求。但是欄桿下方為混凝土墻，小孩很容易攀爬上去，將帶來(lái)一定安全隱患。

單元內(nèi)步梯通道為水泥地和大白墻組合，階梯上增加了防滑拉槽，在連廊和樓梯通道里，雖無(wú)明顯垃圾，但部分樓道里業(yè)主堆放雜物，有一定的安全隱患。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目單元實(shí)景 圖源：CRIC

因小區(qū)毗鄰北三環(huán)，筆者特意選取了南區(qū)中間樓棟21#進(jìn)行噪音測(cè)試，測(cè)試時(shí)間為上午8點(diǎn)半鐘左右。從測(cè)試結(jié)果來(lái)看，樓棟底部噪音46.6dBA，頂層連廊噪音50.0dBA，雖均小于國(guó)標(biāo)但噪音仍偏大。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目噪音實(shí)測(cè)圖 圖源：CRIC

4 ?

實(shí)探之地下車(chē)庫(kù)

負(fù)一層為電動(dòng)車(chē)停放處，設(shè)有整排的充電插口，可由電梯通達(dá)，但未設(shè)置入戶大堂，內(nèi)部為水泥地加大白墻，地面設(shè)有長(zhǎng)條的疏水通道，以防大雨倒灌。

負(fù)二層為機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，僅可通過(guò)樓梯到達(dá)，無(wú)電梯直達(dá)，且同樣無(wú)入戶大堂。地面為環(huán)氧地坪，墻頂面為大白墻，燈光明亮，整體看起來(lái)整潔明亮。但因地下潮濕，環(huán)氧地坪未做防滑處理，地面略打滑，預(yù)計(jì)下雨天地面打滑將更嚴(yán)重。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)實(shí)景 圖源：CRIC

5 ?

實(shí)探之物業(yè)服務(wù)

小區(qū)的物業(yè)為港利物業(yè)，物業(yè)費(fèi)為1.5元/㎡·月+能耗0.5元/㎡·月，該物業(yè)費(fèi)作為剛需小區(qū)來(lái)說(shuō)價(jià)格居中。通過(guò)對(duì)業(yè)主的詢問(wèn)得知，物業(yè)人員著裝及服務(wù)態(tài)度較好。

保潔方面，執(zhí)行公區(qū)分區(qū)到人，單人負(fù)責(zé)單樓棟的管理原則，同時(shí)保潔一天在崗8小時(shí)；增值服務(wù)方面，業(yè)主戶內(nèi)斷電或停水等基礎(chǔ)問(wèn)題物業(yè)可免費(fèi)上門(mén)維修且響應(yīng)時(shí)間多在半天以內(nèi)。

但物業(yè)在安全性方面明顯欠缺，監(jiān)控雖覆蓋整個(gè)小區(qū)，但門(mén)禁形同虛設(shè)，車(chē)輛和人員管理松懈，小區(qū)內(nèi)部也存在機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放混亂的情況。

筆者以電梯故障問(wèn)題測(cè)試物業(yè)的響應(yīng)速度及解決問(wèn)題速度。致電物業(yè)后，反饋21#電梯按鍵無(wú)反應(yīng)，物業(yè)人員反饋會(huì)派人查看。20分鐘左右物業(yè)人員到達(dá)21#樓下，查看電梯情況，物業(yè)響應(yīng)問(wèn)題速度尚可。

NO.3

配套匱乏

生活圈需擴(kuò)大到3公里

在港利上城國(guó)際項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)探后，筆者對(duì)項(xiàng)目周邊配套進(jìn)行了實(shí)探。當(dāng)前小區(qū)各項(xiàng)配套均較欠缺，項(xiàng)目緊鄰北三環(huán)快速路自駕便利，但是公共交通匱乏，近距離無(wú)公交車(chē)站臺(tái)，距離最近的地鐵站需近6公里。除交通外，教育、醫(yī)療、生活等基礎(chǔ)配套，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)僅簡(jiǎn)單覆蓋，且車(chē)程需7分鐘左右。

港利上城國(guó)際項(xiàng)目配套圖 圖源：CRIC

NO.4

外部配套欠缺 內(nèi)部條件尚可

項(xiàng)目評(píng)分及格

克而瑞結(jié)合行業(yè)近二十年的咨詢經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)為背景，從專業(yè)視角出發(fā)，利用專業(yè)工具進(jìn)行實(shí)測(cè)，以樓盤(pán)測(cè)評(píng)五大項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)量化為核心，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全方位計(jì)算打分。各項(xiàng)測(cè)評(píng)匯總得分如下圖所示：

港利上城國(guó)際項(xiàng)目評(píng)分表 圖源：CRIC

從五大類44細(xì)分項(xiàng)的指標(biāo)得分能看出，港利上城國(guó)際項(xiàng)目區(qū)位、交通及外部配套有明顯的欠缺，且小區(qū)自身實(shí)力存在分化，軟實(shí)力尚可，而硬實(shí)力因會(huì)所門(mén)禁等管理不到位、商業(yè)配套地塊遲遲未開(kāi)工而存在較多扣分。經(jīng)克而瑞樓盤(pán)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)后，項(xiàng)目綜合得分為72.2分，從量化數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看項(xiàng)目整體評(píng)分表現(xiàn)尚可。

NO.5

新房及二手房均在售

價(jià)格漲幅超五成

港利上城國(guó)際項(xiàng)目最近兩個(gè)月的新房?jī)r(jià)格為9880元/㎡，二手房掛牌價(jià)為9800元/㎡，新房及二手房的價(jià)差雖小，但較首期新房?jī)r(jià)格6500元/㎡均上漲51%左右。項(xiàng)目當(dāng)前累計(jì)新房成交4946套，網(wǎng)簽率88%，項(xiàng)目總體剩余新房庫(kù)存1124套，可售房源多。

NO.6

結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，港利上城國(guó)際項(xiàng)目有其明顯的劣勢(shì)比如區(qū)位及配套，但也有其自身的亮點(diǎn)比如綠化及價(jià)格，對(duì)于資金有限且對(duì)地段要求不高的剛需人群而言，此項(xiàng)目不失為一個(gè)可考慮的入手對(duì)象。

關(guān)鍵詞：